Frais d’Acquisition d’un Bien Immobilier au Maroc en 2026 : Guide Complet

Acheter ou vendre un bien immobilier au Maroc — qu’il s’agisse d’un appartement, d’une villa ou d’un terrain titré — ne se limite jamais au simple prix affiché. Derrière chaque transaction se cachent des frais annexes qui peuvent représenter 6 à 8 % du prix du bien, parfois plus selon la nature de l’opération.

Ces coûts regroupent principalement :

  • les droits d’enregistrement,
  • les frais de la Conservation Foncière (ANCFCC),
  • les honoraires du notaire,
  • et quelques frais complémentaires (TVA sur honoraires, timbres, copies, formalités administratives).

En 2026, les barèmes restent globalement stables pour les transactions classiques portant sur des biens titrés, avec seulement quelques ajustements issus de la Loi de Finances et du Code Général des Impôts (CGI 2026).

Dans ce guide, nous vous expliquons où va votre argent, combien prévoir et comment estimer vos frais en quelques clics, grâce à notre simulateur gratuit en fin d’article.

Les Frais à la Conservation Foncière (ANCFCC)

La Conservation Foncière est l’organisme qui enregistre officiellement la mutation de propriété. Sans cette étape, le bien ne change pas légalement de propriétaire.

Pour une vente classique

Les frais se composent de plusieurs éléments :

  • Publicité foncière fixe : 250 DH
  • Droit proportionnel : 1,5 % de la valeur du bien
  • Droit fixe par propriété : 100 DH
  • Minimum perçu : 500 DH

Pour une hypothèque (prêt bancaire)

Lorsque vous financez votre bien via une banque, des frais supplémentaires s’appliquent sur l’inscription hypothécaire :

  • 0,5 % jusqu’à 250 000 DH
  • 1,5 % de 250 001 à 5 000 000 DH
  • 0,5 % au-delà de 5 000 000 DH
  • Droit fixe : 100 DH par propriété

2. Les Droits d’Enregistrement (DGI)

Ces droits sont perçus par la Direction Générale des Impôts (DGI) lors de l’enregistrement de l’acte notarié. Le taux dépend du type de bien.

Taux standards en 2026

  • Biens construits (appartements, villas, locaux commerciaux/professionnels)
    → 4 % du prix ou de la valeur déclarée
    Inclut les terrains attenants (dans la limite de 5 fois la surface bâtie)

  • Terrains nus ou constructions à démolir
    → 5 %

  • Logements sociaux ou à faible valeur immobilière
    → 3 % (taux réduit)

Minimum perçu

  • 100 DH, même pour les petites transactions

Note importante 2026

Le CGI 2026 introduit un droit additionnel de 2 % en cas de paiement non traçable (paiement en espèces non justifié).

Les Honoraires des Notaires (Barème Dégressif en Vigueur)

Une nouvelle grille des honoraires des notaires a été approuvée en Conseil de gouvernement le 13 décembre 2018, à travers le décret n° 2.17.481 relatif à l’organisation de la profession de notaire.
Cette grille est entrée en application en 2019 et reste en vigueur aujourd’hui.

Que signifie cette “grille” concrètement ?
Il s’agit d’un plafond officiel des honoraires : le notaire ne peut pas dépasser les montants fixés par l’État. En revanche, il peut facturer moins que ce plafond. 

Barème officiel

  • ≤ 300 000 DH → 4 000 DH (forfait)

  • 300 001 – 1 000 000 DH → 1,5 %

  • 1 000 001 – 5 000 000 DH → 1,25 %

  • 5 000 001 – 10 000 000 DH → 0,75 %

  • 10 000 000 DH → 0,5 %

Minimums selon le type de bien

  • Faible valeur immobilière : 1 500 DH

  • Logement économique : 3 000 DH

  • Moyen standing : 5 000 DH

À ne pas oublier

  • TVA de 10 % sur les honoraires du notaire (uniquement sur sa rémunération, pas sur les taxes collectées)

  • Avance dossier possible :
    → Max 5 % des honoraires
    → Minimum : 1 000 DH (500 DH pour logement économique)

Simulateur Frais Immobiliers Maroc – 2026

Estimation mutation, hypothèque (si crédit), enregistrement, notaire (TVA 10 % incluse). Biens titrés.

Estimation indicative – Ajoutez timbres/divers (~1 000–4 000 DH). Consultez un notaire pour précision.