ضريبة الأرباح العقارية في المغرب: دليل مبسّط وفقًا للمدونة العامة للضرائب 2026

غالبًا ما تثير ضريبة الأرباح العقارية (TPI) الكثير من الالتباس لدى المُلّاك الراغبين في بيع عقارهم. ومع ذلك، فإن هذه الضريبة تخضع لقواعد واضحة ومحددة بدقة من قبل المدونة العامة للضرائب (CGI).وخاصة المواد من 61 إلى 65.

في هذا المقال، نشرح لكم ما المقصود بالربح العقاري، وما هي العمليات الخاضعة للضريبة، وكيف يتم احتساب الوعاء الضريبي، وما هي النسب المطبقة، وفي أي الحالات يمكن الاستفادة من الإعفاء، وذلك بأسلوب واضح بعيدًا عن التعقيد القانوني غير الضروري.

الدخل العقاري والأرباح العقارية: ما الفرق بينهما؟

قبل الحديث عن ضريبة الأرباح العقارية (TPI)، من المهم التمييز بين مفهومين منصوص عليهما في المادة 61 من المدونة العامة للضرائب:

🔹 الدخل العقاري

وتتعلق بشكل رئيسي بالإيرادات الناتجة عن التأجير، وتشمل بشكل خاص:

  • الإيجارات من العقارات المبنية أو غير المبنية؛ ;

  • الدخل من العقارات الزراعية؛ ;

  • القيمة الإيجارية للسلع المتاحة مجاناً لأطراف ثالثة (باستثناء حالات الاستبعاد)؛ ;

  • بعض التعويضات المتعلقة بالمباني؛ ;

  • الدخل الذي توزعه مؤسسات الاستثمار المشتركة.

👉 تخضع هذه الإيرادات للضريبة سنوياً ولا تخضع لضريبة الدخل على الدخل الإجمالي.

🔹 أرباح الأراضي

تُشير هذه الأرباح إلى المكاسب المُحققة أثناء بيع أو نقل ملكية عقار. وهذا النوع من الأرباح هو الذي يُفعّل تطبيق ضريبة أرباح رأس المال العقاري.

ما هي معاملات العقارات الخاضعة لضريبة أرباح العقارات (TPI)؟

وفقًا للمادة 61-II من قانون الضرائب العام الفرنسي (CGI)، تُعتبر الأرباح العقارية التالية خاضعة للضريبة:

  • من بيع مبنى يقع في المغرب أو من نقل حقوق الملكية العقارية؛ ;

  • نزع الملكية لأسباب تتعلق بالمنفعة العامة، بما في ذلك عندما ينتج ذلك عن فعل التعدي على الممتلكات؛ ;

  • أي نقل للملكية ناتج عن قرار نهائي من المحكمة؛ ;

  • المساهمة في شركة من خلال المباني أو حقوق العقارات؛ ;

  • نقل أو المساهمة بالأسهم أو الحصص في الشركات التي لا يتم إدراج غرضها أو نشاطها العقاري بشكل أساسي في البورصة؛ ;

  • فيما يتعلق بتبادل المباني، والذي يعتبر لأغراض ضريبية بمثابة بيع مزدوج؛ ;

  • فيما يتعلق بتقسيم الممتلكات المملوكة بشكل مشترك مع دفع مبلغ التسوية، يتم فرض الضريبة فقط على قيمة مبلغ التسوية؛ ;

  • التحويلات مجانية (التبرعات)؛ ;

  • نقل أصل من ملكية خاصة إلى أصول شركة، عندما تكون القيمة المحتفظ بها أكبر من سعر الاستحواذ.

كيف يتم حساب الربح العقاري الخاضع للضريبة؟

تخضع عملية حساب أرباح الأراضي للمادة 65 من قانون الضرائب العام.

1️⃣ سعر التحويل

وهو ما يتوافق مع:

  • بسعر البيع المذكور في سند الملكية، أو

  • إلى القيمة المقدرة أو المعدلة من قبل السلطات الضريبية إذا لم يتوافق السعر المعلن مع القيمة السوقية الفعلية.

يتم خصم تكاليف التحويل، بما في ذلك:

  • رسوم وكالة العقارات،,

  • رسوم الوساطة،,

  • رسوم الإجراءات القانونية،,

  • تعويضات مبررة عن الإخلاء.

2️⃣ سعر الشراء

تزداد قيمتها عن طريق:

  • تكاليف الاستحواذ (رسوم التسجيل، ورسوم كاتب العدل، ورسوم الحفاظ على الأراضي، وما إلى ذلك)، يتم تقييمها بمعدل ثابت قدره 15 %، ما لم يكن هناك مبرر لمبلغ أعلى؛ ;

  • نفقات استثمارية مبررة حسب الأصول (البناء، التجديد، التوسعة، التحسين)؛ ;

  • الفوائد أو الهوامش المتعلقة بالتمويل المصرفي أو التشاركي (المرابحة، الإجارة، المنجم، التمليق...).

👉 ثم يتم إعادة تقييم هذا السعر باستخدام معامل رسمي، بناءً على مؤشر تكلفة المعيشة الوطني، من أجل تحييد تأثير التضخم.

معدلات الضرائب والحد الأدنى للضريبة

  • المعدل القياسي: 20% من صافي الربح الخاضع للضريبة

  • معدل محدد: 30 % لبيع الأراضي غير المطورة الواقعة في المناطق الحضرية (كما هو منصوص عليه في القانون)

🔸 الحد الأدنى للضريبة

حتى في حالة عدم وجود ربح فعلي، فإن السلطات الضريبية تشترط حداً أدنى قدره 3 % من سعر البيع.

هذه المعدلات نهائية لأغراض ضريبة الدخل، مما يعني أن أرباح العقارات لا تخضع لضرائب إضافية.

ما هي الاستثناءات الرئيسية التي ينص عليها القانون؟

تنص المادة 63 من قانون الضرائب العام الفرنسي على العديد من الإعفاءات الهامة:

✅ المسكن الرئيسي

يُعفى بيع العقار الذي تم شغله كمسكن رئيسي لمدة 5 سنوات على الأقل، مع هامش سماح لمدة عام واحد بعد أن أصبح العقار شاغراً (مرة واحدة فقط خلال هذه الفترة).

ينطبق هذا الإعفاء أيضاً على:

  • إلى المغاربة المقيمين في الخارج (MRE)،,
  • إلى الأصول التي استحوذت عليها شركة إيجارا جبلية بتامليك،,
  • إلى الأرض التي تدعم البناء، بحد أقصى خمسة أضعاف المساحة المغطاة.

✅ جلسات قصيرة

المبيعات التي لا يتجاوز إجمالي قيمتها السنوية 140 ألف درهم معفاة من الضرائب.

✅ التراث الزراعي

يُستثنى من ذلك تقسيم الممتلكات الزراعية الواقعة خارج المناطق الحضرية بين الورثة المشتركين.

✅ الإسكان الاجتماعي

يستفيد بيع وحدة سكنية اجتماعية (من 50 إلى 80 مترًا مربعًا، بحد أقصى 250,000 درهم إماراتي)، والتي تم شغلها لمدة 4 سنوات على الأقل كمسكن رئيسي، من الإعفاء.

✅ تبرعات معفاة من الضرائب

التحويلات مجانية بين:

  • الآباء والأطفال،,
  • زوج،,
  • إخوة،,
  • أو في إطار الكفالة القضائية، يتم إعفاؤها أيضًا من ضريبة أرباح العقارات (TPI).

احسب مؤشر الأداء الرئيسي الخاص بك: تقدير سريع وإرشادي

جرّب حاسبتنا الإلكترونية للحصول على تقدير سريع.

⚠️ تُقدَّم هذه النتائج لأغراض إعلامية وتقديرية فقط. لمعرفة المبلغ الدقيق والحصول على نصيحة مُخصَّصة لحالتك، استشر مختصًا، مثل وكيل عقاري أو موثق.

حاسبة TPI

ضريبة الأرباح العقارية المقدرة للعقارات (المغرب 2026)

مهم : هذا تقدير إرشادي فقط. يُرجى استشارة موثق أو مصلحة الضرائب.

استنادًا إلى بيانات CGI لعام 2026 • معاملات حتى عام 2025 • تقدير غير رسمي