Impuesto sobre las Ganancias Inmobiliarias en Marruecos: Guía Simplificada según el Código General de Impuestos 2026
El Impuesto sobre las Ganancias Inmobiliarias (TPI) suele generar confusión entre los propietarios que desean vender su inmueble. Sin embargo, este impuesto se rige por normas claras y bien definidas establecidas por el el Código General de Impuestos (CGI).en particular los artículos 61 a 65.
En este artículo explicamos qué se considera una ganancia inmobiliaria, qué operaciones están sujetas a impuestos, cómo se calcula la base imponible, qué tasas se aplican y en qué casos es posible beneficiarse de una exención, todo ello explicado de forma clara y sin tecnicismos legales innecesarios.
Ingresos inmobiliarios y ganancias inmobiliarias: ¿cuál es la diferencia?
Antes de hablar del Impuesto sobre las Ganancias Inmobiliarias (TPI), es importante distinguir entre dos conceptos previstos en el artículo 61 del Código General de Impuestos:
🔹 Ingresos inmobiliarios
Se refieren principalmente a los ingresos derivados del alquiler, incluyendo en particular:
rentas de propiedades construidas o no construidas; ;
ingresos procedentes de propiedades agrícolas; ;
el valor del alquiler de bienes puestos a disposición de forma gratuita a terceros (salvo en los casos de exclusión); ;
ciertas compensaciones relacionadas con los edificios; ;
los ingresos distribuidos por las OPCI.
👉Estos ingresos tributan anualmente y no están sujetos al ITP.
🔹 Ganancias de la tierra
Corresponden a las ganancias obtenidas durante una venta o transferencia de propiedad. Es esta categoría la que da lugar a la aplicación del Impuesto sobre las Ganancias de Capital Inmobiliario.
¿Qué operaciones inmobiliarias están sujetas al Impuesto sobre las Utilidades Inmobiliarias (IPI)?
De acuerdo con el artículo 61-II del Código General de Impuestos (CGI), se consideran beneficios patrimoniales imponibles:
de la venta de un edificio situado en Marruecos o de la transmisión de derechos inmobiliarios; ;
expropiación por causas de utilidad pública, incluso cuando resulte de un acto de usurpación; ;
de cualquier transmisión de propiedad resultante de una decisión judicial firme; ;
de la aportación a una empresa de edificios o derechos sobre inmuebles; ;
de la transmisión o aportación de acciones o participaciones en sociedades cuyo objeto o giro predominantemente inmobiliario no cotice en Bolsa; ;
de la permuta de inmuebles, que se considera a efectos fiscales como una doble venta; ;
de la división de bienes comunes con pago de compensación, gravando el impuesto únicamente el valor del pago de compensación; ;
transferencias gratuitas (donaciones); ;
de la transmisión de un activo de propiedad privada al patrimonio de una empresa, cuando el valor retenido sea mayor que el precio de adquisición.
¿Cómo se calcula la ganancia inmobiliaria gravable?
El cálculo de la renta territorial se rige por el artículo 65 del CGI.
1️⃣ El precio de transferencia
Corresponde a:
al precio de venta establecido en la escritura, o
al valor estimado o ajustado por las autoridades fiscales si el precio declarado no corresponde al valor real de mercado.
Se deducen los costes de transferencia, incluidos:
honorarios de agencia inmobiliaria,
honorarios de corretaje,
honorarios por documentos legales,
indemnización por desalojo debidamente justificada.
2️⃣ El precio de compra
Se incrementa por:
Los gastos de adquisición (gastos de registro, de notario, de conservación de tierras, etc.), calculados a tanto alzado a razón de 15 %, salvo que se justifique un importe superior; ;
gastos de inversión debidamente justificados (construcción, renovación, ampliación, mejora); ;
intereses o márgenes relacionados con la financiación bancaria o participativa (Mourabaha, Ijara Mountahia Bitamlik…).
👉Este precio se vuelve a evaluar mediante un coeficiente oficial, basado en el índice del coste de vida nacional, para neutralizar el efecto de la inflación.
Tasas impositivas e impuesto mínimo
Tasa estándar: 20 % de beneficio neto imponible
Tasa específica: 30 % para la venta de terrenos no urbanizados ubicados en zonas urbanas (según lo previsto por la ley)
🔸 El piso impositivo
Incluso en ausencia de beneficio efectivo, las autoridades fiscales exigen un mínimo del 3,5 % del precio de venta.
Estas tasas son definitivas para efectos del Impuesto sobre la Renta, lo que significa que las ganancias inmobiliarias no están sujetas a impuestos adicionales.
¿Cuáles son las principales exenciones previstas por la ley?
El artículo 63 del Código General de Impuestos (CGI) francés prevé varias exenciones importantes:
✅ Residencia principal
Está exenta la venta de una propiedad ocupada como residencia principal durante al menos 5 años, con una tolerancia de un año después de que la propiedad haya estado vacante (solo una vez durante este período).
Esta exención también se aplica a:
- a los marroquíes residentes en el extranjero (MRE),
- a los activos adquiridos por Ijara Mountahia Bitamlik,
- al terreno sobre el que se asienta la construcción, hasta el límite de 5 veces la superficie cubierta.
✅ Sesiones cortas
Están exentas las ventas cuyo importe total anual no supere los 140.000 DH.
✅ Patrimonio Agrícola
Se exceptúa la división entre coherederos de bienes agrarios situados fuera de las zonas urbanas.
✅ Vivienda social
La venta de una vivienda social (de 50 a 80 m², con un límite de 250.000 DH), ocupada durante al menos 4 años como residencia principal, se beneficia de la exención.
✅ Donaciones exentas de impuestos
Traslados gratuitos entre:
- padres e hijos,
- marido,
- hermanos,
- o en el marco de una kafala judicial, también están exentos del Impuesto sobre las Ganancias Inmobiliarias (TPI).
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⚠️ Los resultados se ofrecen únicamente con fines informativos y estimativos. Para conocer el importe exacto y obtener asesoramiento personalizado, consulte con un profesional, como un agente inmobiliario o un notario.
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Impuesto estimado sobre las ganancias de capital inmobiliarias (Marruecos, 2026)
Importante : Esta es solo una estimación orientativa. Consulte con un notario o con la Hacienda Pública.
Basado en CGI 2026 • Coeficientes hasta 2025 • Estimación no oficial