Taxe sur les Terrains Urbains Non Bâtis au Maroc: Guide complet 2026

La Taxe sur les Terrains Urbains Non Bâtis au Maroc (TNB) occupe une place stratégique dans la politique foncière et fiscale des collectivités territoriales marocaines. Conçue à l’origine comme un instrument de lutte contre la rétention spéculative du foncier urbain, elle a connu une évolution majeure avec la loi n° 14-25 du 12 juin 2025, qui modifie et complète la loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales.

Cette réforme marque le passage d’une logique fondée sur le zonage administratif à une approche reposant sur le niveau réel d’équipement et de services publics dont bénéficie chaque terrain. Elle transforme ainsi la TNB en un véritable outil d’aménagement urbain, au-delà de sa fonction purement fiscale.

Le champ d’application : quels terrains sont imposables ?

Le cadre juridique de la Taxe sur les Terrains Urbains Non Bâtis au Maroc (TNB)  est défini dès l’article 39 de la loi n° 47-06. La taxe porte sur les terrains urbains non bâtis situés à l’intérieur des périmètres des communes urbaines et des centres délimités disposant d’un document d’urbanisme.

Elle s’applique également aux terrains liés à des constructions lorsque la superficie du terrain est supérieure à cinq fois la superficie couverte par l’ensemble des bâtiments existants. Cette règle vise à éviter que des parcelles largement vacantes ne soient partiellement construites dans le seul but d’échapper à la taxe.

En revanche, le législateur a prévu des exclusions claires. Les terrains nus affectés à une exploitation professionnelle ou agricole ne sont pas soumis à la Taxe sur les Terrains Urbains Non Bâtis au Maroc (TNB), dans la limite de cinq fois la superficie effectivement exploitée. Cette disposition permet de protéger les usages productifs du foncier contre une fiscalité inadaptée.

Qui est redevable de la taxe ?

Selon l’article 40, la Taxe sur les Terrains Urbains Non Bâtis au Maroc (TNB) est due par le propriétaire du terrain. À défaut de propriétaire connu, elle est due par le possesseur.

En cas d’indivision, la taxe est établie au nom de l’indivision, sauf si chaque co-indivisaire demande une imposition séparée sur sa quote-part. Dans ce cas, les co-indivisaires demeurent solidairement responsables du paiement de la totalité de la taxe, ce qui renforce la sécurité du recouvrement pour la collectivité.

Exonérations permanentes et temporaires

Le régime de la Taxe sur les Terrains Urbains Non Bâtis au Maroc (TNB) prévoit un ensemble d’exonérations qui traduisent la volonté du législateur de préserver certains acteurs institutionnels et certains projets d’intérêt général.

Exonérations permanentes

L’article 41 exonère notamment les terrains appartenant à l’État, aux collectivités territoriales, aux Habous publics, ainsi qu’aux terres Guich et aux terres collectives. Sont également exonérés les terrains appartenant à plusieurs fondations et organismes à vocation sociale, éducative ou internationale, ainsi que certains établissements financiers et agences publiques.

Les promoteurs immobiliers peuvent aussi bénéficier d’exonérations permanentes lorsqu’ils réalisent, dans le cadre de conventions conclues avec l’État, des programmes de logements sociaux ou des projets d’envergure à caractère universitaire ou social, dans les conditions strictement définies par la loi et le Code Général des Impôts.

Exonérations temporaires

L’article 42 introduit des exonérations limitées dans le temps, adaptées aux contraintes opérationnelles des projets immobiliers et d’aménagement. Elles concernent notamment les terrains situés dans des zones dépourvues de réseaux d’eau ou d’électricité, les terrains frappés d’interdiction de construire, ainsi que ceux faisant l’objet d’une autorisation de lotir ou de construire.

Pour les opérations d’aménagement ou de développement, la durée de l’exonération dépend de la superficie du terrain. Elle est de trois ans pour les terrains ne dépassant pas trente hectares, de cinq ans pour ceux dont la superficie est comprise entre trente et cent hectares, et de sept ans pour les terrains dépassant cent hectares.

À l’expiration de ces délais, si le redevable n’a pas obtenu le certificat de conformité ou le permis d’habiter, la taxe devient exigible, sans préjudice des pénalités prévues par la loi.

La base imposable et l’annualité de la taxe

L’article 43 précise que la taxe est assise sur la superficie du terrain, calculée au mètre carré, toute fraction de mètre carré étant arrondie au mètre carré entier. Ce mode de calcul simple permet une liquidation uniforme sur l’ensemble du territoire communal.

Selon l’article 44, la taxe est due pour l’année entière en fonction de la situation du terrain au 1er janvier de l’année d’imposition. Ainsi, un changement intervenu en cours d’année n’a d’effet fiscal qu’à partir de l’année suivante.

L’ancien système tarifaire et ses limites

Avant la réforme de 2025, l’article 45 de la loi n° 47-06 fixait les tarifs en fonction du type de zone prévu par les documents d’urbanisme. Les terrains situés en zone d’immeubles étaient soumis à une fourchette plus élevée que ceux situés en zones de villas ou de logements individuels.

Ce système présentait une limite majeure : il reposait sur une classification administrative souvent déconnectée de la réalité du terrain. Des parcelles pouvaient être fortement taxées alors qu’elles ne disposaient pas effectivement de réseaux essentiels comme l’eau, l’électricité ou l’assainissement.

La réforme 2025–2026 : une approche fondée sur l’équipement réel

La loi n° 14-25 a profondément modifié l’article 45. Désormais, la Taxe sur les Terrains Urbains Non Bâtis au Maroc (TNB) est calculée en fonction du niveau réel d’équipement et de services publics dont bénéficie le terrain.

Trois catégories sont définies:

  • Les zones bien équipées, qui disposent de la majorité des services essentiels, sont taxées dans une fourchette de 15 à 30 dirhams par mètre carré.
  • Les zones moyennement équipées, disposant au minimum de la voirie, de l’eau et de l’électricité, sont soumises à des tarifs compris entre 5 et 15 dirhams par mètre carré.
  • Les zones faiblement équipées, caractérisées par l’absence quasi totale de réseaux et de services, bénéficient de tarifs réduits, allant de 0,5 à 2 dirhams par mètre carré.

Ce changement traduit une volonté claire d’aligner la fiscalité sur la valeur réelle du foncier, telle qu’elle est influencée par les investissements publics en infrastructures et en services collectifs.

Le rôle central des communes dans la classification

La réforme confie aux communes une responsabilité déterminante. Elles doivent établir une cartographie de leur territoire, évaluant le niveau réel d’équipement de chaque secteur.

Cette classification est formalisée par une décision du président du conseil communal, qui ne devient exécutoire qu’après visa du gouverneur ou du wali. Les tarifs applicables sont ensuite fixés par arrêté fiscal, dans le respect des fourchettes prévues par la loi.

Les nouveaux tarifs n’entrent en vigueur qu’à partir du 1er janvier de l’année suivant la validation de cet arrêté, ce qui implique une phase transitoire pour les communes n’ayant pas finalisé leur cartographie avant janvier 2026.

Modalités de paiement et obligations déclaratives

Historiquement, l’article 46 imposait un paiement spontané avant le 1er mars de chaque année auprès du régisseur communal. La réforme a modernisé le dispositif en confiant le recouvrement aux percepteurs communaux ou aux comptables publics compétents, avec la possibilité d’un paiement trimestriel selon les modalités fixées par l’administration.

Les articles 47 et 48 imposent aux propriétaires et possesseurs une obligation déclarative. Ils doivent déclarer leurs terrains chaque année et signaler tout changement de propriétaire, d’affectation ou de situation dans un délai de quarante-cinq jours. Ces obligations constituent la base du recensement annuel prévu par l’article 49, qui permet aux communes de tenir à jour leur base fiscale.

Sources officielles

Pour consulter les textes légaux complets :