Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI) au Maroc : guide simplifié basé sur le Code Général des Impôts 2026

La Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI) est souvent source de confusion pour les propriétaires qui souhaitent vendre un bien immobilier. Pourtant, cette taxe obéit à des règles précises, clairement définies par le Code Général des Impôts (CGI), notamment aux articles 61 à 65.

Dans cet article, nous vous expliquons ce qu’est un profit immobilier, quelles opérations sont imposables, comment se calcule la base taxable, quels sont les taux applicables et dans quels cas une exonération est possible, le tout sans jargon juridique inutile.

Revenus fonciers et profits fonciers : quelle différence ?

Avant de parler de la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI) , il est important de distinguer deux notions prévues par l’article 61 du CGI :

🔹 Les revenus fonciers

Ils concernent principalement les revenus tirés de la location, notamment :

  • les loyers provenant d’immeubles bâtis ou non bâtis ;

  • les revenus issus de propriétés agricoles ;

  • la valeur locative de biens mis gratuitement à disposition de tiers (hors cas d’exclusion) ;

  • certaines indemnités liées aux immeubles ;

  • les revenus distribués par les OPCI.

👉 Ces revenus sont imposés annuellement et ne relèvent pas de la TPI.

🔹 Les profits fonciers

Ils correspondent aux gains réalisés lors d’une opération de cession ou de transfert de propriété. C’est cette catégorie qui déclenche l’application de la Taxe sur les Profits Immobiliers.

Quelles opérations immobilières sont imposables à la Taxe sur les Profits Immobiliers TPI ?

Selon l’article 61-II du CGI, sont considérés comme profits fonciers imposables les gains réalisés à l’occasion :

  • de la vente d’un immeuble situé au Maroc ou de la cession de droits réels immobiliers ;

  • de l’expropriation pour cause d’utilité publique, y compris lorsqu’elle résulte d’une voie de fait ;

  • de tout transfert de propriété résultant d’une décision judiciaire définitive ;

  • de l’apport en société d’immeubles ou de droits réels immobiliers ;

  • de la cession ou de l’apport de parts ou actions de sociétés à objet ou à prépondérance immobilière non cotées en bourse ;

  • de l’échange d’immeubles, fiscalement considéré comme une double vente ;

  • du partage d’un bien en indivision avec soulte, la taxe ne portant que sur la valeur de la soulte ;

  • des cessions à titre gratuit (donations) ;

  • du transfert d’un bien du patrimoine privé vers l’actif d’une entreprise, lorsque la valeur retenue est supérieure au prix d’acquisition.

Comment est calculé le profit immobilier imposable ?

Le calcul du profit foncier est encadré par l’article 65 du CGI.

1️⃣ Le prix de cession

Il correspond :

  • au prix de vente inscrit dans l’acte, ou

  • à la valeur estimée ou redressée par l’administration fiscale si le prix déclaré ne correspond pas à la valeur réelle du marché.

En sont déduits les frais de cession, notamment :

  • honoraires d’agence immobilière,

  • frais de courtage,

  • frais d’actes,

  • indemnités d’éviction dûment justifiées.

2️⃣ Le prix d’acquisition

Il est majoré de :

  • frais d’acquisition (droits d’enregistrement, notaire, conservation foncière, etc.), évalués forfaitairement à 15 %, sauf justification d’un montant supérieur ;

  • dépenses d’investissement (construction, rénovation, agrandissement, amélioration) dûment justifiées ;

  • intérêts ou marges liés aux financements bancaires ou participatifs (Mourabaha, Ijara Mountahia Bitamlik…).

👉 Ce prix est ensuite réévalué à l’aide d’un coefficient officiel, basé sur l’indice national du coût de la vie, afin de neutraliser l’effet de l’inflation.

Taux d’imposition et minimum fiscal

  • Taux standard : 20 % du profit net imposable

  • Taux spécifique : 30 % pour la vente de terrains non bâtis situés en zone urbaine (selon les cas prévus par la loi)

🔸 Le plancher fiscal

Même en l’absence de profit réel, un minimum de 3 % du prix de vente est exigé par l’administration fiscale.

Ces taux sont libératoires de l’Impôt sur le Revenu, ce qui signifie que le profit immobilier n’est pas soumis à une imposition supplémentaire.

Quelles sont les principales exonérations prévues par la loi ?

L’article 63 du CGI prévoit plusieurs exonérations importantes :

✅ Résidence principale

La cession d’un logement occupé à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans, avec une tolérance d’un an après la vacance du bien, est exonérée (une seule fois sur cette période).

Cette exonération s’applique également :

  • aux Marocains Résidant à l’Étranger (MRE),
  • aux biens acquis par Ijara Mountahia Bitamlik,
  • au terrain supportant la construction, dans la limite de 5 fois la superficie couverte.

✅ Petites cessions

Les cessions dont le montant annuel total n’excède pas 140.000 DH sont exonérées.

✅ Héritage agricole

Le partage entre cohéritiers de biens agricoles situés hors périmètre urbain est exonéré.

✅ Logement social

La vente d’un logement social (50 à 80 m², plafonné à 250.000 DH), occupé pendant au moins 4 ans à titre de résidence principale, bénéficie de l’exonération.

✅ Donations exonérées

Les cessions à titre gratuit entre :

  • parents et enfants,
  • époux,
  • frères et sœurs,
  • ou dans le cadre d’une kafala judiciaire, sont également exonérées de la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI).

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⚠️ Les résultats sont fournis à titre indicatif et estimatif seulement. Pour connaître le montant exact et obtenir des conseils adaptés à votre situation, consultez un professionnel, comme une agence immobilière ou un notaire.

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Estimation de la Taxe sur les Profits Immobiliers (Maroc 2026)

Important : Estimation indicative seulement. Consultez un notaire ou la DGI.

Basé sur CGI 2026 • Coefficients jusqu'en 2025 • Estimation non officielle